tarafından 
Site ve apartman yöneticisi görevleri ve sorumlulukları, Hukuki ve cezai sorumluluğu, kimler seçer ve denetler? Apartman yöneticisi görevden alınır mı?
Site ve apartman yöneticisi görevleri ve sorumlulukları nelerdir?
Apartman yöneticisi Kat Mülkiyeti Kanunu 38. maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür.
Yönetici, hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu 155. maddesi uyarınca güveni kötüye kullanma suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi aşağıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır.
Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu 35. maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
1) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
2) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunmasI bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
3) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
4) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
5) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
6) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
7) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
8) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
9) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
10) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
11) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince basiretli bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.
Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.
Apartman veya site yöneticisinin hukuki ve cezai sorumluluğu
Defter ve kayıtların usulüne uygun tutulmaması nedeniyle bir zararın meydana gelmesi halinde Türk Borçlar Kanunun vekalete ilişkin hükümleri ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince yöneticinin sorumluluğuna gidilebilecektir.
634 sayılı Kanunun 38. maddesine göre yöneticinin kat veya site maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu dikkate alındığında, yönetici görevini şahsi amaçları doğrultusunda kullandığı takdirde yöneticinin bu eylemleri TCK uyarınca hizmet nedeniyle görevi kötüye kullanma suçuna girecektir.
Apartman veya site yöneticisi apartman veya site adına dava açabilir mi?
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesinin de yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır.
Kat ve site maliklerinin olurlarının alınması halinde yöneticinin apartman yönetimi adına dava açabilmektedir.
Apartman veya site yöneticisi nasıl görevden alınır?
Kat veya site malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat veya site malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı veya arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat veya site maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, birden başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.
Apartman ve/veya site yöneticisinin usulsüz harcamaları için neler yapılabilir?
Kat mülkiyeti yasası’nın 38. maddesine göre, bina yöneticisi kat maliklerine karşı adeta bir vekil gibi sorumlu olup, yine Kat Mülkiyeti Yasası’nın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlü olur.
Yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından ibra edilmiş olması onu, yönetici olduğu zamanlarda usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar sebebiyle kat maliklerine vermiş olduğu zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz.
Ortak gider avansı neye göre belirlenir?
Genel kurul ya da yönetim kurulu tarafından işletme projesi yapılır.
Bu işletme projeleri genelde bir yıllık yapılır ve sitenin olası tüm giderleri ve gelirleri buraya yazılır.
Sonra da her bağımsız bölüme düşen aylık avans miktarı belirlenir.
Aidat miktarı belirlenirken büyük daire veya küçük daire ayrımı yapılır mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre personel giderleri eşit, diğer giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır.
Ancak, aidat paylaşımı yönetim planı farklı şekilde de düzenlenebilir.
Tüm giderler metrekareye göre, arsa payına göre, eşit ödenecek şekilde ve benzeri şekillerde belirlenebilir.
Demirbaş ve yatırım gideri de aidat içerisinde mi olur?
Bu tür giderlerin, aidatın içerisinde olmaması ayrıca yazılarak toplanması veya aidatın içerisinde ne kadarının yatırım ve demirbaş gideri olduğunun ayrıca ve açıkça belirtilmesi doğru olacaktır.
Apartman yöneticisini kim seçer?
Apartman yöneticisi kat malikleri tarafından seçilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için kendi aralarından veya dışardan bir kimse veya 3 kişilik bir kurulu seçebilir.
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümünün olması durumunda apartman yöneticinin olması şart oluyor. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri kanun kapsamında yönetici yetkisi altında olmaktadır.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, gayrimenkule en yakın sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanmaktadır.
Apartman ve/veya site yöneticisi olmak için gerekli şartlar neler?
1. Kişinin güven veren biri olması,
2. Akli melikelerinin yerinde olması,
3. Sakin ve iletişimi güçlü biri olması,
4. Hukuki mevzuata hakim olmalı
5. Kat maliklerinin hak ve menfaatlerini korumasını gözetmelidir,
6. Daha önce kendisine duyulan güveni hiçbir zaman suistimal etmemiş olması gerekir.
Kimler dava açabilir?
Genel kurulda alınan bir kararı beğenmeyen malikler (sahipler) veya kiracılar bu kararın iptali için dava açabilirler mi?
Malikler (sahipler) her koşulda dava açabilir. Kiracılar ise kendilerini ilgilendiren konularda dava açabilirler.
Site yönetimi nereye şikayet edilir?
Kat malikleri ve site yönetimi arasında yapılacak toplantılarda değerlendirmeler ve site yönetimine yapılan uyarılar dikkate alınmazsa, site yönetimi şikayet için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne konu ile ilgili bir suç duyurusu yapılabilir ve gerekli işlemler başlatılabilir.
Site yönetimi ile ilgili sorunlar nereye şikayet edilir?
Bu konuda sulh hukuk mahkemesine konu ile ilgili yapacağınız suç duyurusu, son ve kesin bir çözüm olarak değerlendirilebilir.
Bina ile ilgili şikayetler nereye yapılır?
Apartmanınızın bulunduğu belediyeye gidip şikayet dilekçesi verebilirsiniz.
Ayrıca belediye makamının bir üst makamı olan Kaymakamlık’a da ilgili konu için dilekçe verebilirsiniz.
Komşuluk haklarınızın zedelenmesinden kaynaklı sorun varsa savcılığa şikayet etme hakkınız bulunmaktadır.
Apartman veya site yöneticisi kamu görevlisi midir?
Apartman ve site yöneticiliği özel kanun ile belirtilen bir görev olduğundan Devlet Memurları Kanunu’nun 28. Maddesi kapsamındaki ticaret ve diğer kazanç getirici faaliyetlerde bulunma yasağının dışındadır.
Site veya apartman yönetimini kim denetler?
Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak izler/denetler. Haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.
Apartman gelir/gider hesaplarının denetimi için belirlir bir tarih aralığı konulmamışsa kat malikleri kurulu bu denetimi her 3 ayda bir yapması mantıklıdır.
Site veya apartman yönetimi tek başına karar alabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince, apartman veya site yöneticisinin görevi tek başına karar almak değil; Kat veya site malikleri tarafından verilen kararları yerine getirmektir.
Apartman ve site yöneticisinin hakları nelerdir?
Yönetici, kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır.
Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Apartman ve site yöneticilerinin sorumluluklarına ilişkin çok önemli bilgiler
1. Kat malikleri kanununun 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez.
İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
2.Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
3.Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içinde görevlerini kasten veya savsama sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.
4.38. maddeye 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı yasayla eklenen fıkra hükmü uyarınca; Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.
Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
5.Apartman veya site yöneticisinin hesap vermesi
Son olarak 634 sayılı kanun’ un 39. Maddesinde; Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.’
Bu durum yöneticinin ‘’kat maliklerin karşı bir vekil gibi’’ sorumlu olmasının doğal bir sonucudur. 6098 sayılı TBK’nın 508. Maddesi ‘’ Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.’’ Hükmü ile 39. Maddenin kaynağını oluşturmaktadır.
Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda, zaman belirtilmemişse her yılın ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür.
Genelde hesap verme zamanı kat maliklerinin toplantı yapma ve yönetici atama ayıdır. Yöneticinin hesap vereceği kimseler, kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümde fiilen oturan(kiracılar) kişilerdir.
Eğer avansı veren kiracı ise, ödediği avansın nerelerde harcandığını bilme hakkına sahiptir.
